[总结] 2021年基建和房地产怎么走？商混需求是增是减？

2021年我国经济增速预计将回升至中高速水平。笔者整理了24家机构的预测数据，各家预测了2021年中国经济增速在5.5-10.5%之间。笔者对这24家机构的GDP增速预测比例取平均数和中位数分别为8.45%和8.55%。2021年是中国实施“十四五”规划的开局之年，尽管2021年外部环境不确定性依然很大，但我国政府通过鼓励扩大内需、倡导出口和消费双循环，稳投资以及前期低基数情况，我国经济韧性十足。

投资方面，2021年固定资产投资将稳定增加，增速将运行至中高速水平，并创近三年新高。数据显示，有11家机构预测2021年固定资产投资增速分别在5.7-11.6%之间，分别接近于2018年（5.9%）和2015年（10%）的固定资产投资增速。这11家机构的预测比例取平均数和中位数分别为7.34%和6.5%。

表1：研究机构对GDP增速和固定资产投资增速做出预测

数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）

房地产、基建投资增速运行至中速水平

在投资方面，房地产投资和基建投资仍是主要的推手。房地产投资方面，其中有18家机构对房地产投资增速进行预测，预测比例在3.4-10%之间，预测比例不一取决于房地产企业资金监测和融资管理规则在2021年开始全面实施的结果来判断。这18家机构的预测比例取平均数和中位数分别为6.5%和6.65%。

乐观预测的观点，2021年房地产投资增速将超前两年。一方面是因2020年疫情，购房需求延迟，同时，目前货币环境较为宽松适度，低利率下居民贷款意愿增强，另外，各大城市抢人大战，放宽落户标准。综合因素，购房刚需仍强。另一方面，通过近三年的清库周转期，2021年处于新房库存回升阶段，加之前期低基数因素。而谨慎保守预测的观点，预计2021年房地产开发投资增速将保持稳定或放缓，主要在于维持“房住不炒”主基调，居民“五限”调控较为严格、三道红线限制融资以及银行“两道红线”严控房贷等分类监管政策下，房企资金链压力加大，导致房企投资意愿下降。

基建投资方面，有9家机构对2021年基建投资增速给出2-7%的预测比例。9家机构预测比例取平均数和中位数分别为5.08%和5.3%。其中乐观预测的观点，2021年基建投资增速将超前三年水平。一方面是“两新一重”项目仍是主要的投资方向。另一方面，在经济持续复苏背景下，中央和地方财政收入改善加上2020年以来项目资金的滞后支出和申报的部分基建项目由于审批手续未完成，导致迟迟没有落地而转入2021年建设等因素也将对基建投资形成一定的支撑，同时叠加低基数效应。而谨慎保守预测的观点，主要考虑到2021年暂未提前下达首批次新增专项债券额度，加之前两年发行量较大，且2020年项目未及时开工，资金也未完全使用，另外2021年经济回升，预计政府2021年下达新增专项债额度可能收紧。

表2：研究机构预测2021年房地产投资增速及基础设施建设投资增速

数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）

房地产新开工面积低速运行 竣工将迎高点

房地产销售面积方面，有9个机构预测2021年房地产销售面积增速在-5.5%至2%之间，这9家机构的预测比例取平均数和中位数分别为-1.36%和-1%。

房地产新开工方面，有8个机构认为2021年房地产新开工面积增速在-7.6%至6%之间。笔者通过这8家的预测比例取平均数和中位数分别为0.29%和1%。虽然2021年房企面临较大的资金压力，绝大多数房企对拿地趋于谨慎，但2020年房企销售额表现较为优异，销售同比增长8.70%，比2019年增加2.2个百分点，销售现金流回升将支撑房企下一年经营和开发，且核心区域的优质地投资将有增无减。

另外，2020年房地产库存在近三年中处于中低水平，2021年房企补库存意愿较强。从狭义库存来看，2020年房地产待售面积达5亿平方米（2018年和2019年分别为5.2亿平方米和4.9亿平方米），同比增长0.10%，从广义库存来看，2020年新开工面积与销售面积差值达4.8亿平方米（2018年和2019年分别为3.8亿平方米和5.6亿平方米），同比减少0.13%。

房地产竣工方面，有7个机构预测2021年房地产竣工面积增速在3-15%之间。这7家机构的预测比例取平均数和中位数分别为8.7%和10%。2021年竣工面积将高增速发展，一方面，2020年因疫情及防控导致施工节奏延后，所以2021年在交房周期的进程下，房地产竣工有望继续回升。另一方面，房企迫于资金压力，房企通过采取快周转策略，增加施工到竣工周期的无息负债方式（经营杠杆驱动），并且加大精装修比例延缓交房时间，使得竣工时间拉长，同时，通过提前一部分工作使得新开工和预售时点提前，加快销售现金流回流。

表3：研究机构对于2021年中国房地产行业指标增速预测（不完全统计）

数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）

2021年商混需求可能小增 价格小幅下跌

2021年基建端和房地产端的商混需求将平稳略增。目前政府大搞基建已成过去式，而2021年基建端的商混需求和2020年一致，仍侧重在交通、水利和各省补短板领域的重大项目基建建设上，商混体量预计将维持前两年水平。而房地产端的商混需求将在房地产长效机制建设下，随着新开工面积增速大幅放缓以及竣工面积大增而小幅增加。整体而言，预计2021年全国规模以上商混产量可能达到28.4-29亿方，体量可能和2020年不相上下或有超出少许，同比增长3.4-6%之间。

综上所述，2021年全国商混需求将小幅增加，但因混凝土企业数量增多，产能过剩严重局面不改，产能利用率低下，供应充足，加之原材料价格波动风险下滑。综合因素，预计2021年全国商混均价将下滑，分别在457-467元/方，同比下滑1-3%。

表4：2021年商混数据预测

数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）