万科:推进“预制混凝土结构”住宅产业化

　　随着房地产市场的开发，开发商不断加大对新产品的设计及施工。提到PC或许大家都还熟悉，但是至于什么是PC，却很少知道所以然。然而万科却在中国住宅建造方式上，采用“预制装配式混凝土结构”的建造形式，进行了尝试性的革命。

　　据了解，PC（Prefabricated Concrete Structure）即“预制装配式混凝土结构”，是以预制混凝土构件为主要构件，经装配、连接，结合部分现浇而形成的混凝土结构。PC构件是以构件加工单位工厂化制作而形成的成品混凝土构件。

　　最早提出PC住宅产业化行为的是以美国为代表的欧美国家，于二战之后率先提出并实施的PC住宅产业化之路的。PC住宅具有高效节能、绿色环保、降低成本、提供住宅功能及性能等诸多优势。在当今国际建筑领域17173，PC项目的运用形式，各国和各地区均有所不同，在中国大陆地区尚属开发、研究阶段。

　　随着人们对住宅品质的不断追求，住宅从基本居住功能，发展至外在环境的舒适，再到内在居住性能质量的提高，都要求实施住宅产业化，而PC住宅产业化更是中国房地产行业发展的必然趋势。万科推进的住宅产业化，是外墙结构采用完全PC（预制钢筋混凝土结构）的方式，楼体的框架结构绝大部分将在工厂加工，现场完成组装，整个建造过程基本上与发达国家在生产线上生产房子的情形类似。

　　2006年年底，万科推出集合其工业化生产资源的第一个市场化项目--“新里程”。2007年，在由中国建设部规划和主导下搜狐网，万科于东莞建立了国家住宅产业化基地，万科也由此成为中国唯一一家经建设部授牌的房地产开发企业。万科东莞国家住宅产业化基地现已成为万科中国住宅产业化技术及产品的研发、培训平台，也是万科与合作伙伴共同推进住宅产业化、建立企业联盟的依托。

　　目前在宁波拥有金色水岸、金域华府、慈城新区湖西地块的万科房地产开发有限公司正将PC（Prefabricated Concrete Structure）即“预制装配式混凝土结构”进行产业化推广，据相关负责人表示，将于近期开盘的金色水岸Ⅲ·御品也是PC产业化的代表作之一。

　　万科的住宅产业化历程

　　对于住宅产业化，万科是从住宅的标准化开始的。早在1999年成立了建筑研究中心，并于2002年建成了万科建筑研究中心大楼。这期间完成了两件工作：一件是完成了一系列的技术研发工作，并形成《技术研发成果汇编》；另一件是建立了集团的材料和部品战略采购平台。

　　2003年万科集团开始实行住宅标准化运动。住宅标准化不仅在集团内快速复制了许多由多层公寓和情景洋房组成的住宅小区，还进行了标准化部品的设计和研发，形成了万科的标准化部品库。这些标准化部品遵循的是工业化的生产和安装方式，对提高成品质量及保证其质量的稳定性很有帮助，所以在非标准化的项目上也得到了广泛的应用。2003年集团还发布了万科的“双标”文件，即《住宅使用标准》和《住宅性能标准》。这是万科一系列内控标准开始建立的标志。

　　2004年，万科集团在标准化工作的基础上，启动工厂化工作，成立了工厂化中心，开始万科工厂化住宅的研究工作。但所有工作都必须如下四个阶段循序渐进：认知（了解阶段，调查、研究）；掌握（初试阶段，试验、试做，完成技术验证）；创造（中试阶段，设计、创新，完成市场验证）；应用（推广阶段，规模开发、规模生产）。

　　在认知阶段，万科经过对国际上各种工厂化住宅体系的调研，结合国内的实际情况，最终从轻钢结构、木结构、预制混凝土结构三种住宅体系中选择了预制混凝土结构住宅作为万科工厂化住宅的研究方向。为了对预制混凝土结构住宅进行充分的认识，2004年底开始设计1号试验楼，在这栋住宅楼上试验了PC（预制混凝土）结构、PC外墙、PC整体式厨房和卫生间、轻钢外墙、轻钢屋顶和ALC外墙，对各种工业化建筑体系完成了一次全面的检验。在1号试验楼的经验基础上，同时经过对欧洲、香港和日本三个地区的预制混凝土结构住宅的研究，最终发现日本的预制混凝土结构住宅技术最适合我国的情况。

　　三条路线完成工业化住宅的商品化

　　早在2006年，万科制定了的中长期工业化住宅计划，从三条路线完成工业化住宅的商品化。一条是RC的工业化，即在传统现浇钢筋混凝土结构基础上的逐步改良，逐渐向工业化住宅过渡，其主要目标是解决集团现项目开发过程中遇到的传统建造方式带来的工程质量问题；第二条是PC工法的开发，即完全的工业化住宅体系的研发，其目标是为未来集团的规模化工业化住宅生产作产品技术开发；第三条是内装的工业化，主要是针对现在国内毛坯房交楼的实际状况，内装的工业化成为住宅工业化的前提条件。

　　RC的团建筑研究中心的规划下，各区域公司参与的工业化住宅之路，它不涉及结工业化道路，是在集构体系。

　　首先，是轻钢围护系统在传统的现浇钢筋混凝土结构体系上的应用。如在2005年，与世界500强企业——OC（欧文斯科宁）签订了关于轻钢结构外围护体系的战略研究协议，开始轻钢外墙和轻钢屋顶系统的研究开发。2006年年初在万科工厂化1号试验楼上面进行了系列试验，完成了技术验证之后，在武汉城市花园项目上东区进行了试点应用（初试），进而对销售情况和居住情况进行总结分析。为了和武汉试点项目进行不同区域消费者对比，在完成武汉试点项目之后又在北京四季花城项目进行试点。

　　其次，是PC外墙体系。在1号试验楼的PC外墙试验之后，万科上海公司首先迈出走向PC住宅之路的第一步。如“新里程”项目的20号、21号楼分别采用香港PC技术和日本PC技术进行外墙设计和建造，并已在2007年春季开工建设。

　　因此无论是轻钢结构的外墙、屋顶还是PC结构的外墙，都能有效地解决房地产开发企业所面临的外围护系统渗漏而遭投诉的难题。

　　第二条道路，即PC工法的开发。从1号试验楼的全预制体系开始，到2号试验楼选定的半预制体系，逐步沿着既定的“神州计划”前进。2号楼除了结构柱之外，梁、楼板、直接外墙、楼梯等都采用PC构件，工厂预制、现场拼装。而非直接外墙、楼梯间墙、分户墙则采用ALC墙板，内隔墙采用轻钢龙骨双面石膏板系统。设备系统将完全与主体结构脱开，给排水系统采用同层系统，内装系统将完全采用来自日本的设计及其配套产品。

　　另外，在2006年万科完成一系列工作平台建设。工作平台分为软硬件两类，硬件是两项基本工程——万科客户体验中心和万科住宅产业化研究基地。软件业有两项基本工程——申报国家住宅产业化示范基地和成立万科住宅产业化企业联盟。

　　标准化集成化的客户体验中心

　　万科客户体验中心主要是作为万科建筑技术面向客户、面向社会的窗口，但它同时兼具收集客户体验信息、客户需求的功能，直接为万科的产品设计部门提供信息，具有一定的研究功能。体验中心的一部分设施围绕尺度展开，让客户对自身行为相关的尺寸形成基本概念，达到自我认知的目的。另一部分设施将上述尺度内容有效整合到产品功能空间中，结合产品的性能和设备，对产品局部进行展示，达到产品认知的目的。还有一部分设施将尺度内容、产品局部内容整合到产品概念中，结合不同人群的生活场景描述，展示特定人群的住宅概念，营造细分人群的生活场景。

　　万科住宅产业化研究基地主要是作为万科建筑研究中心的产业技术研究平台，基地主要包括：万科建筑技术研发中心，满足研究人员的办公、会议、接待、培训等功能需求，是整个研发基地的中枢；实验工厂，包括PC构件生产车间、模具车间、钢筋车间、木工车间、金属构件及装饰部品加工车间，以及附属仓库等设施，满足实验研究用的构件生产需求，同时满足后续各实验楼建造的预制构件生产需求；建筑技术检测中心，主要包括耐候及节能实验室、建筑隔声实验室、建筑设备实验室、建筑结构实验室、建筑环境实验室、建筑材料及构造实验室等；建筑技术试验场，为建筑施工技术模拟验证提供必要的条件，现场将搭建一系列的试验用构架；产品开发试验场，为万科住宅产品的开发提供实体验证（即搭建1:1现场实体模型）的必要条件；系列实验楼，完成技术验证和居住体验。附属设施，包括水处理设施、垃圾收集和转运设施、人工湿地设施等，为基地实现生产、生活污水零排放等“四节一环保”提供保障。